قانون تخلیه مستاجر، به مجموعه قوانین و مقرراتی گفته می شود که به منظور تعیین شرایط و نحوه تخلیه مستاجر از ملک اجاره ای، وضع شده است.
برای آشنایی با چارچوب کلی این موضوع، راهنمای خلع ید و دعاوی تصرف را بخوانید.
قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1356، یکی از مهمترین قوانینی است که در خصوص تخلیه مستاجر، مورد استناد قرار می گیرد. این قانون، در سال 1376 مورد اصلاح قرار گرفت و در حال حاضر، به عنوان قانون حاکم در خصوص تخلیه مستاجر، مورد عمل قرار می گیرد.
شرایط تخلیه مستاجر
شرایط تخلیه مستاجر، در قانون روابط موجر و مستاجر، به شرح زیر بیان شده است:
- پایان مدت اجاره
یکی از مهمترین شرایط تخلیه مستاجر، پایان مدت اجاره است. در صورتی که مدت اجاره نامه منقضی شود، مستاجر مکلف است ملک را تخلیه کند.
- تخلف مستاجر
در صورتی که مستاجر از انجام تعهدات خود در قرارداد اجاره، تخلف کند، موجر می تواند با استناد به این تخلف، از دادگاه درخواست تخلیه ملک را کند.
تخلف مستاجر، می تواند شامل موارد زیر باشد:
عدم پرداخت اجاره بها
تخریب یا آسیب رساندن به ملک
استفاده غیرمجاز از ملک
عدم رعایت مقررات بهداشتی
سایر تخلفاتی که در قرارداد اجاره، ذکر شده است.
نیاز موجر به ملک
در صورتی که موجر، ملک را برای سکونت خود یا خویشاوندان نزدیک خود نیاز داشته باشد، می تواند از دادگاه درخواست تخلیه ملک را کند.
مراحل دریافت حکم تخلیه خانه
برای دریافت حکم تخلیه خانه، موجر باید مراحل زیر را طی کند:
- ارسال اظهارنامه
موجر باید با ارسال اظهارنامه رسمی به مستاجر، درخواست تخلیه ملک را به او اعلام کند. این اظهارنامه باید حاوی موارد زیر باشد:
- نام و نام خانوادگی موجر و مستاجر
- شماره و تاریخ قرارداد اجاره
- علت درخواست تخلیه
- طرح دعوی در دادگاه
در صورتی که مستاجر، ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ اظهارنامه، ملک را تخلیه نکند، موجر می تواند با طرح دعوی در دادگاه، درخواست تخلیه ملک را کند.
- صدور حکم تخلیه
دادگاه با بررسی مدارک و مستندات ارائه شده توسط طرفین دعوی، در صورتی که درخواست موجر را موجه تشخیص دهد، حکم تخلیه ملک را صادر می کند.
- اجرای حکم تخلیه
پس از صدور حکم تخلیه، این حکم توسط مامور اجرا به مستاجر ابلاغ می شود. مستاجر مکلف است ظرف یک هفته از تاریخ ابلاغ حکم، ملک را تخلیه کند.
در صورتی که مستاجر، ملک را ظرف یک هفته تخلیه نکند، مامور اجرا می تواند با حضور در ملک، آن را تخلیه کند و به موجر تحویل دهد.
توصیه هایی به مالکان
مالکان نیز می توانند با رعایت نکات زیر، از بروز مشکلات احتمالی در خصوص تخلیه مستاجر پیشگیری کنند:
- قرارداد اجاره را به صورت رسمی تنظیم کنند.
- شرایط و تعهدات مستاجر را در قرارداد اجاره، به طور دقیق مشخص کنند.
- در صورت تخلف مستاجر، از طریق ارسال اظهارنامه، درخواست تخلیه ملک را به او اعلام کنند.
- در صورت عدم تخلیه ملک توسط مستاجر، با طرح دعوی در دادگاه، نسبت به تخلیه ملک اقدام کنند.
مدارک لازم جهت دریافت حکم تخلیه خانه
مدارک لازم جهت دریافت حکم تخلیه خانه، به شرح زیر است:
- قرارداد اجاره
قرارداد اجاره، مهمترین مدرک در خصوص تخلیه خانه است. قرارداد اجاره باید به صورت رسمی تنظیم شده باشد و امضای طرفین قرارداد را داشته باشد.
- اظهارنامه
در صورتی که موجر، درخواست تخلیه خانه را به مستاجر اعلام کرده باشد، باید اظهارنامه ای در این خصوص به مستاجر ارسال کند. این اظهارنامه باید به صورت رسمی تنظیم شده باشد.
- مدارک مربوط به علت درخواست تخلیه
در صورتی که موجر به یکی از شرایط تخلیه خانه، استناد کند، باید مدارک و مستندات لازم را به دادگاه ارائه کند.
برای مثال، در صورتی که مستاجر از پرداخت اجاره بها خودداری کند، موجر باید رسیدهای پرداخت اجاره بها را به دادگاه ارائه کند.
یا در صورتی که مستاجر از انجام تعهدات خود در قرارداد اجاره، تخلف کند، موجر باید مستندات مربوط به تخلف را به دادگاه ارائه کند.
- سایر مدارک
در صورتی که موجر مدارک دیگری داشته باشد که می تواند در اثبات درخواست خود به دادگاه کمک کند، می تواند آنها را نیز به دادگاه ارائه کند.
برای مثال، در صورتی که موجر نیاز به خانه را برای سکونت خود یا خویشاوندان نزدیک خود دارد، می تواند مدارک مربوط به این نیاز را به دادگاه ارائه کند.
نکاتی در خصوص مدارک لازم جهت دریافت حکم تخلیه خانه
- مدارک باید به صورت رسمی تنظیم شده باشند و امضای طرفین مربوطه را داشته باشند.
- مدارک باید به صورت کامل و دقیق ارائه شوند.
- مدارک باید به زبان فارسی تنظیم شده باشند.
در صورتی که مدارک لازم به صورت کامل و دقیق ارائه نشوند، ممکن است دادگاه درخواست موجر را رد کند.
تفاوت دستور تخلیه و حکم تخلیه خانه
دستور تخلیه و حکم تخلیه، دو نوع تصمیمی هستند که توسط مراجع قضایی در خصوص تخلیه خانه صادر می شوند.
دستور تخلیه، یک تصمیم فوری و خارج از نوبت است که توسط شورای حل اختلاف محل وقوع ملک، صادر می شود و در صورتی صادر می شود که مستاجر، از انجام تعهدات خود در قرارداد اجاره، تخلف کرده باشد و موجر، درخواست تخلیه خانه را به شورای حل اختلاف ارائه کرده باشد.
حکم تخلیه، یک تصمیم قضایی است که توسط دادگاه، صادر می شود. حکم تخلیه، در صورتی صادر می شود که موجر، مدارک و مستندات لازم را به دادگاه ارائه کند و دادگاه، درخواست موجر را موجه تشخیص دهد.
این دو تصمیم، از نظر نحوه صدور، فوریت، شرایط صدور، مدت اعتبار، نحوه اجرا و آثار، با یکدیگر تفاوت دارند.
تفاوت های دستور تخلیه و حکم تخلیه خانه، به شرح زیر است:
- نحوه صدور
دستور تخلیه، توسط شورای حل اختلاف محل وقوع ملک، صادر می شود. حکم تخلیه، توسط دادگاه، صادر می شود.
- فوریت
دستور تخلیه، یک تصمیم فوری و خارج از نوبت است. حکم تخلیه، یک تصمیم قضایی است که در نوبت رسیدگی قرار می گیرد.
- شرایط صدور
دستور تخلیه، در صورتی صادر می شود که مستاجر، از انجام تعهدات خود در قرارداد اجاره، تخلف کرده باشد. حکم تخلیه، در صورتی صادر می شود که موجر، مدارک و مستندات لازم را به دادگاه ارائه کند و دادگاه، درخواست موجر را موجه تشخیص دهد.
- مدت اعتبار
دستور تخلیه، ظرف یک ماه از تاریخ صدور، اعتبار دارد. حکم تخلیه، تا زمانی که به صورت قطعی ابطال نشود، اعتبار دارد.
- نحوه اجرا
دستور تخلیه، توسط ماموران اجرایی شورای حل اختلاف، اجرا می شود. حکم تخلیه، توسط ماموران اجرایی دادگاه، اجرا می شود.
آثار دستور تخلیه و حکم تخلیه
دستور تخلیه، آثار زیر را دارد:
- مستاجر مکلف است ظرف یک هفته از تاریخ ابلاغ دستور تخلیه، ملک را تخلیه کند.
- در صورتی که مستاجر، ظرف یک هفته ملک را تخلیه نکند، شورای حل اختلاف می تواند نسبت به اجرای دستور تخلیه، اقدام کند.
حکم تخلیه، آثار زیر را دارد:
- مستاجر مکلف است ظرف یک هفته از تاریخ ابلاغ حکم تخلیه، ملک را تخلیه کند.
- در صورتی که مستاجر، ظرف یک هفته ملک را تخلیه نکند، دادگاه می تواند نسبت به اجرای حکم تخلیه، اقدام کند.
