برای بررسی مدارک مالکیت و تعهدات ملکی، راهنمای حقوق املاک و مستغلات را بخوانید. اگر اختلاف بر سر موعد تحویل پروژه پیش آمد، مطلب عدم تحویل ملک در موعد مقرر نیز به کارتان میآید.
قرارداد مشارکت در ساخت یکی از مهمترین و حساسترین توافقات در حوزه ساختوساز است که میان مالک زمین و سازنده منعقد میشود. در این نوع قرارداد، طرفین منابع خود را (زمین و سرمایه یا تخصص فنی) به اشتراک میگذارند تا پروژهای را اجرا کنند. اما کافیست یکی از بندهای قرارداد بهدرستی تنظیم نشود تا کل پروژه با بحران مواجه شود.
در این مقاله، مهمترین اشتباهات رایج در تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت را بررسی میکنیم تا با شناخت آنها، بتوانید از بروز مشکلات جدی جلوگیری کنید.
اشتباه اول عدم تعریف دقیق موضوع قرارداد مشارکت در ساخت
یکی از ابتداییترین و در عین حال حیاتیترین بندهای هر قرارداد، تعریف دقیق موضوع قرارداد مشارکت در ساخت است. گاهی دیده میشود که طرفین تنها به ذکر عباراتی کلی مانند “احداث آپارتمان روی پلاک ثبتی فلان” بسنده میکنند. اما این کار ریسک بالایی دارد. لازم است نوع ساختمان، تعداد طبقات، متراژ، کاربری، نحوه اخذ مجوزها و مشخصات فنی کاملاً مشخص شوند.
اشتباه دوم ابهام در سهم مالک و سازنده در قرارداد مشارکت در ساخت
نسبت سهم هر طرف از پروژه باید شفاف، دقیق و بدون هرگونه تفسیر دوپهلو در قرارداد مشارکت در ساخت درج شود. مثلاً صرف ذکر اینکه “مالک ۶۰٪ و سازنده ۴۰٪ از واحدها را در اختیار میگیرند” کافی نیست. باید مشخص شود کدام واحدها (از نظر طبقه، نور، متراژ، پارکینگ) به چه کسی میرسد. در غیر اینصورت، دعوا و اختلاف در پایان کار حتمی است.
اشتباه سوم بیتوجهی به زمانبندی پروژه در قرارداد مشارکت در ساخت
یکی دیگر از خطاهای رایج این است که زمان دقیق شروع و پایان پروژه در قرارداد مشارکت در ساخت تعیین نمیشود یا فقط عباراتی کلی مثل “حداکثر ظرف دو سال” درج میگردد. نبود زمانبندی مشخص باعث میشود نتوان عملکرد سازنده را ارزیابی کرد یا خسارت تأخیر را مطالبه نمود. بهتر است قرارداد شامل جدول زمانی دقیق مراحل اجرا باشد.
اشتباه چهارم عدم تعیین ضمانت اجرایی در قرارداد مشارکت در ساخت
در بسیاری از موارد، در صورت تخلف یکی از طرفین از تعهداتش، سازوکار مشخصی برای پیگیری یا جبران خسارت در نظر گرفته نشده است. قرارداد مشارکت در ساخت باید شامل ضمانتهای مالی مانند چک یا سفته، تضمین حسن انجام کار و شرایط فسخ باشد. همچنین ذکر شود که در صورت اختلاف، به چه مرجعی (داوری یا دادگاه) مراجعه خواهد شد.
اشتباه پنجم نادیدهگرفتن هزینههای جانبی در قرارداد مشارکت در ساخت
ساختوساز صرفاً شامل هزینههای مصالح و کارگر نیست. هزینههایی مانند عوارض شهرداری، بیمه کارگران، تأمین اجتماعی، طراحی، نظارت، مالیات و… باید در قرارداد مشارکت در ساخت بهصورت دقیق پیشبینی و تعیین شوند که مسئول پرداخت آنها کیست. عدم تعیین این موضوع منجر به بروز اختلافات بزرگ در میانه پروژه خواهد شد.
اشتباه ششم اعتماد بدون سند در قرارداد مشارکت در ساخت
اعتماد نابجا در قراردادهای رسمی، بهای سنگینی دارد. متأسفانه بسیاری از مالکین یا سازندگان بدون بررسی سوابق طرف مقابل، بدون دریافت ضمانت کافی یا بدون مشورت با وکیل، وارد پروژه میشوند. قرارداد مشارکت در ساخت باید بر پایه اسناد و مدارک کامل، سوابق مالی، توان فنی، و حتی استعلام رسمی از مراجع ذیربط نوشته شود.
اشتباه هفتم تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت بدون مشورت حقوقی
یکی از رایجترین خطاها، استفاده از نمونه قراردادهای اینترنتی یا شفاهی است که برای پروژههای مختلف مناسب نیستند. هر پروژه شرایط خاص خود را دارد؛ بنابراین تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت باید با نظارت یک وکیل متخصص در امور ملکی انجام شود. این کار هزینهای بهمراتب کمتر از ریسک شکست یک پروژه چند میلیاردی دارد.
اشتباه هشتم بیتوجهی به سند مالکیت و وضعیت حقوقی ملک
پیش از تنظیم هرگونه قرارداد مشارکت در ساخت، بررسی وضعیت ثبتی ملک، ممنوعالمعامله نبودن مالک، بازداشت نبودن ملک و امکان اخذ مجوز ساخت ضروری است. گاهی پروژههایی آغاز میشود که ملک آن در طرح شهرداری یا درگیر پرونده قضایی است. این اشتباه میتواند پروژه را برای مدت نامعلوم متوقف کند.
اشتباه نهم مشخص نکردن شیوه افراز و تحویل واحدها
در قرارداد مشارکت در ساخت باید قید شود که پس از اتمام پروژه، چه واحدهایی به مالک و چه واحدهایی به سازنده تعلق میگیرد، و این افراز چگونه انجام خواهد شد. همچنین زمان و شیوه تحویل واحدها، و ضمانتهای کیفیت ساخت نیز باید در قرارداد قید شوند تا در آینده محل اختلاف نباشند.
اشتباه دهم بیتوجهی به هزینه تأخیر و فسخ در قرارداد مشارکت در ساخت
نهایتاً یکی از اشتباهات مهم این است که طرفین درباره شرایط فسخ قرارداد یا هزینهی تأخیر در اجرا به توافق مشخصی نمیرسند. قرارداد مشارکت در ساخت باید دقیقاً قید کند که در صورت تأخیر از جانب سازنده یا مالک، چه خسارتی قابل مطالبه است و این خسارت چگونه محاسبه خواهد شد.
راهکارهایی برای جلوگیری از اشتباه در قرارداد مشارکت در ساخت
برای آنکه از اشتباهات بالا دور بمانید، رعایت این نکات توصیه میشود:
• حتماً از مشاور حقوقی یا وکیل متخصص در حوزه املاک کمک بگیرید.
• تمام مراحل اجرای پروژه را بهصورت مکتوب، مستند و زمانبندیشده در قرارداد بیاورید.
• از نمونه قراردادهای عمومی استفاده نکنید و قرارداد را متناسب با پروژه خود سفارشیسازی کنید.
• بهجای اعتماد صرف، مستندات و سوابق طرف مقابل را بررسی نمایید.
• در همه موارد جزئیات را با عدد، تاریخ و اسناد رسمی مشخص کنید.
قرارداد مشارکت در ساخت، سندی حیاتی با نتایج بلندمدت
قرارداد مشارکت در ساخت، فقط یک برگه امضا شده نیست؛ بلکه ستون فقرات کل پروژه شماست. هر بند نادیدهگرفتهشده در این قرارداد میتواند ماهها زحمت و میلیاردها تومان سرمایه را به خطر بیندازد. بنابراین، از تنظیم دقیق، قانونی و شفاف قرارداد اطمینان حاصل کنید و هیچگاه بدون بررسی کامل وارد چنین توافقی نشوید.
