کلاهبرداری ملکی یکی از پرهزینهترین و پیچیدهترین جرایم اقتصادی است که سرمایه و آرامش بسیاری از افراد را به نابودی میکشاند. سودجویان با استفاده از اسناد جعلی، وکالتنامههای باطل یا فروش یک ملک به چند نفر (فروش مال غیر)، دامهای حقوقی بزرگی پهن میکنند. این مقاله با شناسایی علائم هشداردهنده، نحوه استعلام دقیق مالکیت و اقدامات قانونی پس از در دام افتادن است تا شما را در برابر کلاهبرداری ملکی واکسینه کند.
درک جرم “فروش مال غیر”: رکن اصلی کلاهبرداری ملکی
قبل از بررسی علائم، باید ماهیت جرم را بدانید. فروش مال غیر جرمی است که در آن، فردی بدون داشتن سمت مالکیت یا اجازه قانونی از طرف مالک، ملک یا دارایی شخص دیگری را با هدف سوءاستفاده به فرد ثالث میفروشد.- تفاوت با کلاهبرداری ساده: هرچند فروش مال غیر نوعی از کلاهبرداری ملکی است، اما قانونگذار به دلیل اهمیت ملک و اموال غیرمنقول، برای آن مجازات سنگین و جداگانهای (قانون مجازات راجع به انتقال مال غیر) در نظر گرفته است.
۱۰ نشانه که شما در آستانه کلاهبرداری ملکی هستید
تشخیص زودهنگام رفتارهای مشکوک، اولین خط دفاعی شما در برابر کلاهبرداری ملکی است. هرگاه یکی از موارد زیر در معامله ملک یا خودرو مشاهده شد، باید فوراً معامله را متوقف کنید:
1. سرعت غیرعادی و فشار برای امضا
- نشانه: فروشنده تحت هر عنوانی (مثلاً نیاز فوری به پول، وجود مشتری بهتر یا اصرار بر مسافرت) شما را تحت فشار زمانی قرار میدهد تا بدون بررسی کافی، قرارداد را امضا کنید و پیشپرداخت سنگینی بپردازید.
- قاعده: یک معامله قانونی و سالم، فرصت کافی برای استعلام حقوقی نیاز دارد. در مواجهه با کلاهبرداری ملکی، عجله دشمن شماست.
۲. قیمت بسیار پایینتر از نرخ بازار
- نشانه: قیمت پیشنهادی ملک یا دارایی، به طور محسوسی پایینتر از قیمت عرف بازار در منطقه مورد نظر است.
- قاعده: هیچ مالک عاقلی، دارایی خود را به قیمتی بسیار ارزانتر از ارزش واقعی نمیفروشد مگر اینکه هدفی پنهان (مانند سند معیوب، توقیف قضایی یا کلاهبرداری ملکی) در کار باشد.
3. معامله با وکالتنامه (به ویژه بلاعزل و قدیمی)
- نشانه: فروشنده مالک اصلی نیست و با ارائه یک وکالتنامه (به ویژه وکالتهای بلاعزل یا عمومی با تاریخ طولانی) ادعای حق فروش دارد.
- ریسک: کلاهبرداری ملکی اغلب از طریق وکالت صورت میگیرد. ممکن است موکل اصلی فوت کرده، وکالت را باطل کرده یا ملک را قبل از فروش توسط وکیل، به شخص دیگری انتقال داده باشد.
۴. عدم ارائه کد رهگیری و مقاومت در برابر آن
- نشانه: فروشنده یا بنگاه معاملاتی اصرار دارد که معامله را خارج از سامانه ثبت املاک و مستغلات و بدون کد رهگیری انجام دهید.
- دلیل: نداشتن کد رهگیری، فرصت فروش ملک به چند نفر را در بازههای زمانی کوتاه فراهم میکند و یک علامت قوی برای کلاهبرداری ملکی است.
۵. سند تکبرگی در مقابل سند دفترچهای قدیمی
- نشانه: در حالی که بسیاری از املاک جدید سند تکبرگی دارند، فروشنده اصرار بر استفاده از یک سند دفترچهای (منگولهدار) با ظاهری فرسوده و مشکوک دارد. (اگرچه اسناد قدیمی نیز معتبرند، اما جعل آنها سادهتر است).
- قاعده: در صورت وجود سند دفترچهای، حتماً استعلام ثبتی را از طریق اداره ثبت اسناد انجام دهید.
۶. اصرار بر پرداخت نقدی بخش عمده ثمن
- نشانه: درخواست دریافت بخش عمده یا کل مبلغ معامله به صورت وجه نقد یا چک حامل (بدون نام).
- ریسک: پرداخت نقدی یا چک حامل قابل رهگیری نیستند و در صورت وقوع کلاهبرداری ملکی، پیگیری قضایی بازگرداندن پول بسیار سخت خواهد بود.
۷. عدم تطابق مشخصات ملک با سند
- نشانه: متراژ ملک، محل پارکینگ، انباری یا حدود اربعهای که در سند قید شده، با آنچه شما در بازدید مشاهده میکنید، مطابقت ندارد.
۸. عدم ارائه مدارک هویتی کافی و کامل
- نشانه: فروشنده از ارائه کارت ملی و شناسنامه اصل برای مطابقت با سند مالکیت خودداری میکند.
۹. عدم تمایل به حضور در دفترخانه رسمی
- نشانه: اصرار بر امضای نهایی قرارداد در بنگاه املاک، خانه یا مکانهای دیگر به جای دفترخانه اسناد رسمی (که وظیفه استعلام نهایی سند را دارد).
۱۰. وجود مستأجر بدون قرارداد کتبی
- نشانه: ملک دارای مستأجر یا متصرفی است که فروشنده نمیتواند یک قرارداد اجارهنامه کتبی معتبر برای اثبات وضعیت قانونی او ارائه دهد.
پیشنهاد لایرتاپیک: انواع سند ملکی
نحوه استعلام سند و مالکیت برای جلوگیری از کلاهبرداری ملکی
بهترین راه برای پیشگیری از کلاهبرداری ملکی، استعلام دقیق وضعیت حقوقی ملک و فروشنده است.
استعلام اصالت سند از سازمان ثبت اسناد و املاک
این مهمترین قدم است.
- سند تکبرگی: با وارد کردن شناسه یکتای سند در سامانه الکترونیکی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور، میتوانید از اصالت سند و مالکیت استعلام بگیرید.
- استعلام حضوری: در مورد اسناد قدیمی (دفترچهای)، میتوانید با مراجعه به اداره ثبت اسناد منطقه (بر اساس پلاک ثبتی ملک) از وضعیت ملک (آیا در رهن بانک است؟ آیا در توقیف قضایی است؟) مطمئن شوید.
استعلام وکالتنامه (در صورت معامله با وکیل)
اگر با وکالتنامه معامله میکنید:
- دفترخانه صادرکننده: با مراجعه به دفترخانه اسناد رسمی که وکالتنامه را تنظیم کرده، از باقیماندن اختیارات وکیل ملکی و زنده بودن موکل اطمینان حاصل کنید.
- تاریخ اعتبار: مطمئن شوید وکالتنامه باطل نشده یا تاریخ انقضای آن نرسیده باشد. (وکالت بلاعزل نیز با فوت موکل باطل میشود).
استعلام کد رهگیری از سامانه املاک و مستغلات
- پس از تنظیم قولنامه در بنگاه املاک، حتماً کد رهگیری ۱۲ رقمی را از طریق وبسایتهای مربوطه یا پیامک، استعلام کنید تا از ثبت شدن معامله در سامانه و تکفروش بودن ملک مطمئن شوید.
گواهی عدم خلافی و پایان کار (برای املاک)
- برای اطمینان از عدم وجود تخلفات ساختمانی و بدهی به شهرداری، از فروشنده درخواست گواهی پایان کار و عدم خلاف شهرداری کنید. بدهیهای شهرداری (عوارض) معمولاً بر عهده فروشنده است، اما خریدار نباید درگیر ملک دارای تخلف ساختمانی شود.
پیشنهاد لایرتاپیک: الزام به تنظیم سند
اقدامات قانونی پس از وقوع جرم کلاهبرداری ملکی
اگر متوجه شدید که قربانی کلاهبرداری ملکی یا فروش مال غیر شدهاید، باید فوراً اقدامات زیر را انجام دهید:
شکایت کیفری (فروش مال غیر / کلاهبرداری)
- مراجعه به دادسرا: سریعاً به دادسرای محل وقوع جرم یا اقامتگاه متهم مراجعه کرده و با همراه داشتن تمامی مدارک (مبایعهنامه، فیشهای واریزی، اسناد هویتی و…) طرح شکایت کیفری کنید.
- عنوان جرم: در مورد فروش مال غیر، عنوان شکایت باید “انتقال مال غیر” یا “کلاهبرداری” باشد.
- اهمیت فوریت: طرح شکایت کیفری سریع به بازپرس اجازه میدهد تا دستور توقیف اموال متهم و ممنوعالخروج کردن او را صادر کند.
طرح دادخواست حقوقی (ابطال سند و استرداد ثمن)
همزمان با شکایت کیفری، یک دادخواست حقوقی نیز ارائه دهید:
- ابطال معامله و سند: درخواست ابطال مبایعهنامه و ابطال هرگونه سند رسمی که در پی این کلاهبرداری ملکی صادر شده است.
- استرداد ثمن: درخواست استرداد مبلغی که بابت معامله پرداخت کردهاید (اصل پول و خسارات وارده).
اخذ تأمین خواسته و دستور موقت
- برای جلوگیری از اینکه کلاهبردار تمام اموال خود را انتقال دهد، با ارائه دلایل محکم، از دادگاه درخواست توقیف اموال (تأمین خواسته) یا دستور موقت برای توقیف ملک مورد معامله را بنمایید تا نتیجه دعوی مشخص شود.
توصیه حقوقی
پیشگیری، بسیار کمهزینهتر از درمان است. کلید اصلی در جلوگیری از کلاهبرداری ملکی، استعلام دقیق، مقاومت در برابر عجله و پرهیز از پرداخت نقدی است. همیشه به یاد داشته باشید که هر معاملهای که در آن فروشنده از شما میخواهد از تشریفات قانونی (مانند کد رهگیری، دفترخانه رسمی و استعلام ثبتی) چشمپوشی کنید، یک پرچم قرمز بزرگ است.
